Il patto di futura vendita

Formule alternative di acquisto
IL PATTO DI FUTURA VENDITA
Come funziona il patto di futura vendita: vantaggi e svantaggi

Quando l'acquisto tradizionale di una casa non è possibile per mancanza di liquidità o perché non si possiedono le condizioni necessarie per l'ottenimento di un mutuo, esistono formule alternative di compravendita. 
Tra queste c'è la cosiddetta locazione con patto di futura vendita, una forma contrattuale mista che si compone di due parti:

1. il contratto di affitto;
2. il preliminare di vendita.

Ma quali sono i vantaggi, e gli svantaggi, per acquirente e venditore?

Nel contratto di locazione con patto di futura vendita locatore e conduttore stabiliscono che entro il termine della locazione l'immobile venga trasferito all'affittuario. 
Il prezzo fissato della vendita potrà essere parzialmente o integralmente pagato dai canoni corrisposti, fermo restando il pagamento del saldo a carico del compratore. Questi può anche decidere di non acquistare il bene.

Vantaggi per il proprietario/venditore

• Mantiene la proprietà dell'immobile fino a quando non viene pagato l'intero prezzo stabilito.
• Ha un beneficio economico costituito dal canone periodico di locazione e dall'incasso, alla stipula, della caparra confirmatario e/o dell'acconto previsti nel preliminare di vendita.

Svantaggi per il proprietario/venditore

• Per recuperare l'immobile in caso di una mancata restituzione una volta cessati gli effetti del contratto dovrà ricorrere all'autorità giudiziaria per attivare il procedimento speciale di convalida di sfratto.
• Il carico fiscale per imposte dirette e per imposte locali (Imu, quota Tasi che grava sulla proprietà) rimane a suo carico.
• Le spese per la manutenzione straordinaria sono a suo carico.

Vantaggi per l'inquilino/compratore

• Il contratto di locazione registrato sarà opponibile al terzo acquirente in quanto dotato di data certa.
• Il preliminare sarà opponibile ai terzi se viene trascritto (effetto prenotativo). Tale effetto è limitato nel tempo (l'atto di compravendita deve essere trascritto entro un anno dal termine convenuto dalle parti per la sua stipula o comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare).
• L'utilizzo dell'immobile è soggetto alla disciplina della locazione.
• I costi a carico dell'inquilino sono limitati alla riparazioni di piccola manutenzione.
• Il carico fiscale per imposte dirette e imposte locali è a carico del locatore/venditore.

Svantaggi per l'inquilino/compratore

• Rischio elevato in caso di insolvenza o fallimento del proprietario venditore qualora il preliminare non sia stato trascritto (l'effetto prenotativo non può' comunque eccedere i tre anni dalla trascrizione del preliminare).
• In caso di preliminare bilaterale (con obbligo alla stipula vincolante per entrambe le parti), l'IVA deve essere pagata interamente al momento della sottoscrizione del preliminare.

fonte idealista.it

Agevolazioni mutui 2017: i requisiti

Al fine di favorire l’accesso al credito da parte delle famiglie per l’acquisto e per migliorare l'efficienza energetica della casa di abitazione, la legge di Stabilità 2014 (legge 27 dicembre 2013, n. 147, art. 1, comma 48, lett. c), ha istituito presso il Ministero dell’economia e delle finanze, il Fondo di garanzia per i mutui per la prima casa.

Grazie al Fondo, è lo Stato ad offrire ai cittadini garanzie per l’accensione di mutui ipotecari per l’acquisto - ovvero per l’acquisto e per interventi di ristrutturazione e accrescimento di efficienza energetica - di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale prima casa.

Il Fondo, con una dotazione, a regime, di circa 650 milioni (che potrà essere incrementata con contributi di Regioni e altri enti/organismi pubblici), potrà offrire garanzie su finanziamenti ipotecari per un ammontare complessivo stimato in 20 miliardi di euro.

La garanzia è concessa nella misura massima del 50 % della quota capitale, tempo per tempo in essere sui finanziamenti ipotecari.

Chi può farne richiesta

Il richiedente, alla data di presentazione della domanda di mutuo, non deve essere proprietario di altri immobili ad uso abitativo salvo quelli acquistati per successione mortis causa, anche in comunione con altri successori, e in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.

L'immobile ad uso abitativo deve essere sito nel territorio nazionale inoltre, non deve rientrare nelle categorie catastali A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici) e non deve avere le caratteristiche di lusso indicate nel decreto del Ministero dei lavori pubblici in data 2 agosto 1969, n. 1072.

Il mutuo ipotecario deve essere di importo non superiore a 250 mila euro, concesso dalla banca o intermediario finanziario che ha aderito all'iniziativa in base al Protocollo di intesa sottoscritto l'8 ottobre 2014 tra Ministero dell’economia e delle finanze e Abi.

È previsto un tasso calmierato del finanziamento (tasso effettivo globale - TEG - non superiore al tasso effettivo globale medio - TEGM - pubblicato trimestralmente sul sito del MEF) per le seguenti categorie:

• giovani coppie (dove almeno uno dei due componenti non abbia superato i 35 anni);
• nuclei familiari monogenitoriali con figli minori;
• giovani di età inferiore ai 35 anni titolari di un rapporto di lavoro atipico;
• conduttori di alloggi di proprietà degli IACP, comunque denominati.

Come fare domanda

La domanda di accesso al Fondo va presentata direttamente alla Banca o Intermediario finanziario aderente all'iniziativa cui si richiede il mutuo, utilizzando l’apposita modulistica per la richiesta di accesso al Fondo di garanzia per la prima casa.

Le richieste potranno essere presentate solo dopo che la banca abbia assicurato l’operatività a favore della propria clientela (termine previsto in 30 giorni lavorativi dall'adesione della banca al Fondo).

L’elenco delle banche ad oggi aderenti, in continuo aggiornamento, è disponibile sul sito di Abi su quello di Consap.

Il modulo per la richiesta di accesso al Fondo di Garanzia per la prima casa si trova in questo link.

• fonte Ministero dell'Economia e delle Finanze - Dipartimento del Tesoro